Будние дни: с 08-00 до 17-00 (пн. – пт.), перерыв на обед с 12-00 до 13-00. Выходные дни – сб., вс.

О капитальном ремонте

В виду того, что действующим жилищным, гражданским законодательством бремя содержания общего имущества многоквартирного дома возложено на собственников помещений в многоквартирном доме, а состав общего имущества собственников помещений определен Жилищным кодексом РФ, данная статья поможет разобраться в порядке проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Капитальный ремонт многоквартирного дома - это проведение предусмотренных законодательством работ по устранению неисправностей, изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества определен ст. 36 ЖК РФ:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принятие решения о проведении капитального ремонта МКД

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в доме. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Решение о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором определяются и виды ремонта. В соответствии со ст.43 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего собрания собственников помещений. Решение правомочно, если за него проголосовало более 2/3 собственников помещений многоквартирного дома.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выполнении капитального ремонта общего имущества и об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей  организации о:

1) сроке  начала капитального ремонта;

2) необходимом объеме работ, стоимости материалов;

3) порядке финансирования ремонта и других предложений, определяющих условия проведения капитального ремонта.

Решение о проведении капитального ремонта должно быть принято большинством (не менее двух третей голосов от общего числа) голосов собственников помещений в многоквартирном доме и принятое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В силу действующего законодательства капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников. Все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Источники финансирования

На сегодняшний день законодательно предусмотрены следующие источники финансирования проведения капитального ремонта:

  1. За счет бюджетных средств.
  2. За счет средств собственников помещений.

Рассмотрим каждый вид источника финансирования.

1.      За счет бюджетных средств.

Действующим законодательством предусмотрено проведение капитального ремонта за счет бюджетных средств, с софинансированием средств собственников (в размере не менее 5%). Для этого необходимо соблюдение следующих критериев, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусмотрены следующие критерии для включения многоквартирного дома в программу:

 1. Наличие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Для того, чтобы границы земельного участка были сформированы, а земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, собственнику помещения либо лицу, определенного общим собранием собственников, необходимо подать заявление в Администрацию города о формировании границ земельного участка многоквартирного дома.

 2. Комплексность работ - 2 и более видов работ, указанных в п. 3 ст. 15. Закона, а именно:

 а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

 б) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости - ремонт лифтовых шахт;

в) ремонт крыш;

г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

д) утепление и ремонт фасадов;

3. Согласие на участие собственников помещений в софинансировании капитального ремонта в размере не менее 5% от сметной стоимости работ, подтверждаемое протоколом общего собрания собственников.

Предоставление средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, является лишь оказанием бюджетной помощи и осуществляется в рамках специальных муниципальных программ на основании принятого решения органом местного самоуправления.

2.      За счет средств собственника.

Так как капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При наличии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с положительным решением собственников о проведении капитального ремонта, подрядная организация приступает к выполнению работ.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество. Согласно п. 17, 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

 

Для справки

Весь ремонт производится ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО РЕШЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ДОМА:
Таким образом, для того, чтобы управляющая компания (организация по обслуживанию жилищного фонда) выполнила какие-либо работы по ремонту общего имущества (и стояков, и кровли в том числе), должна быть соблюдена следующая процедура:
1. Собственники помещений дома проводят общее собрание и принимают решение о ремонте соответствующего общего имущества.
2. Собственники направляют данный протокол в управляющую компанию.
3. В случае достаточности денежных средств, уплаченных собственниками помещений дома по статье "текущий ремонт", ремонтные работы производятся немедленно.
4. Если денежных средств недостаточно, работы выполняются немедленно после накопления собственниками помещений дома соответствующей сумму.
Собственники могут на общем собрании уполномочить одного (например, старшего по дому, или другого человека) человека принимать решения по ремонту – тогда Вам нужно к нему обратиться, он напишет соответствующее заявление, и Ваша УК (обслуживающая организация) произведёт ремонт.